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推動政銀企合作 創新金融服務 建行引領住房由售轉租新格局
發布人:金融時報-中國金融新聞網    來源:    更新時間:2017-11-07 10:42:05
  當北京已邁入凜冽冬季,位于南國的深圳依舊溫暖宜人,郁郁蔥蔥的樹木煥發著無窮的生機。星河集團位于寶安區的新開發項目裝修精致,掩映在一片蔥綠之中。據集團負責人介紹,除了部分銷售出去的住房外,這家深圳本地的房產企業將把這個項目全部用于與建設銀行的住房租賃合作。
  今年7月份,住建部聯合9部委下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,確定了12個城市作為首批試點。其中,廣州、深圳、佛山和肇慶入選,使得廣東省獨占4席。在十九大首次明確了“租購并舉”之后,建行加快了在廣東省住房租賃市場的布局,于11月2日與廣東省住建廳、佛山市政府達成了住房租賃合作之后,又于3日在深圳與當地11家地產龍頭企業和11家企事業承租單位進行房屋租賃戰略合作簽約。分別以政銀合作和銀企合作的方式,開啟了在住房租賃領域探索的新篇章。
  “房子是用來住的,不是用來炒的。”十九大對房產居住功能的定位,要求房市重歸理性。“繼‘要買房,到建行’之后,建行要在市場上再次打響‘要租房,到建行’的品牌,要讓租房的人住得有尊嚴、生活有品質,營造‘租挺好’的住房文化氛圍。”建行廣東分行行長劉軍表示。
  因地制宜 打造不同合作模式
  “佛山市制造業發達,吸引了眾多外來人口前來就業。因此,降低居住成本是實現政府把佛山市打造為制造業綜合成本洼地的重要環節。”建行佛山分行行長米晉湘對記者表示,作為在住房金融領域實力最強的銀行,建行與佛山市政府在住房租賃項目上一拍即合。
  劉軍把住房租賃的“佛山模式”歸納為 “政府主導推動,建行融智融資”。通過市場化運作、公司化經營、平臺化管理“三化”運營體系,建行實現全鏈條覆蓋、全產品創新、全渠道支持“三全”服務,與政府共同推動住房租賃市場發展。
  此次建行與佛山市住建局共同完成了佛山市租賃業務管理辦法、房屋租賃合同登記備案操作規則等規章制度設計。同時,為佛山市政府搭建了住房租賃監管及交易服務平臺。據佛山市住建局有關負責人介紹,該平臺給對市場存在的經營不規范、信息不真實等現象提供了切實有效的解決方案。
  距離佛山約兩個小時車程的深圳,對于建行和我國房市都頗具意義。建行深圳分行副行長李忠東告訴記者,1985年4月,全國首筆個人住房按揭貸款就是由建行在深圳發放。
  作為中國住房金融的發源地,在30多年后的今天,深圳市已經是全國最大的住房租賃市場。據深圳市房地產研究部主任王鋒透露,目前深圳的1000多萬套房源中,有740多萬套房用于租賃,自住用房不足30%。
  “利用金融手段,從供給側結構性改革著手,通過市場化運營模式,聯合房地產企業,共同探索解決房地產市場的突出矛盾。”李忠東如是概括建行在深圳進行住房租賃探索的銀企合作模式。他表示,通過把進入銷售環節的住房變成長期租房房源,可以緩解目前房市供給側銷售過熱的結構性矛盾。
  據悉,此次建行在深圳推出的包括“CCB建融家園”在內的長租房源共計5481套,包括碧桂園、星河地產等有實力的房地產企業開發的6個優質住宅小區,其中大部分是由售轉租的全新房源,主要面向具有穩定居住需求的人群,提供多層次的居住選擇。據統計,截至10月份,已有70多家科技型企業向建行提出承租意向。
  服務普惠 創新開啟租房貸款
  “目前,我們已創新開發出20項住房租賃金融產品,能夠全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區規模化等個性專業化社區需求。”建行相關負責人向記者介紹。不僅如此,為了更好地滿足老百姓的住房需求,建行還創新推出了“按居貸”,讓貸款租房成為現實。
  據李忠東介紹,目前深圳的平均租期只有9個月。短租期對于房東和租戶而言,都形成了不小的困擾。基于租房市場上的這些痛點,建行希望通過銀行信用關系的介入,讓房東和租戶都能安心。
  “按居貸具有普惠性質。”李忠東向記者表示,“為了培養客戶的長租觀念,在當前首套房按揭貸款利率普遍在基準利率基礎上上浮10%乃至更高的情況下,按居貸將執行基準利率。后續根據市場的變化,建行對按居貸利率的執行也將持續低于對按揭貸款的利率水平。”
  據記者了解,按居貸是純信用貸款。基于借款人資信狀況,貸款額度期限最長10年,額度最高為100萬元。只需要在線上操作,當日受理,次日放款。針對其中的風控問題,李忠東表示,建行在房貸領域積累了豐富的客戶識別標準。同時,相比住房貸款,處理租房貸款違約更加便捷,風險系數也相應更小。
  王鋒表示,此次,建行為租戶量身打造了租賃住房貸款,再加上與房企的強強聯手,打通了租賃市場的供需兩個通道,大大增強了發展長租市場的信心,具有較強的社會引導意義。
  盤活樓市 培育新型租住文化
  據建行有關負責人介紹,由建行聯合有實力的開發商共同打造了品牌長租社區“CCB建融家園”,希望通過租賃專業化管理、批量小區品牌化管理,并保證房源穩定長租,努力向深圳住房租賃市場傳遞“長租即長住,長住即安家”的住房理念,使百姓“安心、安家、安生活”。
  深圳市用房承租企業研祥智能董事長陳志列表示,建行提供的“CCB建融家園”長租房緩解了深圳高新企業人才引進、人才安居的痛點,讓企業和員工成為了真正的受益者。
  同時,在此次合作中,獲得現金流支持的房產企業也愿意拿出更多的房源來共同培育長租市場。在3日的簽約儀式之前,心海控股副總裁朱海峰向記者表示,此次合作將房子的所有權和居住權分開,在房產商保留所有權的同時,以貸款的形式向建行出讓房屋的長期居住權,就能夠獲得用于支持運營的現金流。
  近期,已有3家銀行對外公布了自己在住房租賃市場上的布局。除了在廣東的布局以外,建行與武漢市房管局聯手打造的住房租賃交易服務平臺在11月1日正式上線。此外,中信銀行于10月31日公布了與碧桂園的長租住宅保障性基金戰略合作協議。而在11月2日,中國銀行則與廈門市國土資源與房產管理局簽署了《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》。
  可見,在十九大“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策導向下,各大銀行都在加緊布局進入住房租賃市場,為盤活樓市、培育新型租住文化貢獻自己的力量。
  “我們現在拿到的5481套房源,僅相當于深圳市兩個月的銷售量。這對于深圳市的租房需求量來說,是遠遠不夠的。我們也希望同業能夠在這個市場里各顯神通。” 李忠東對記者表示,僅靠建設銀行一家之力,難以培育新的住房文化。 
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